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Stato di occupazione di un immobile in asta

Valerio Pisano

Valerio Pisano

Ideatore e fondatore del metodo Aste&Investimenti

Una delle prime domande che mi vengono poste, spesso ancora prima della consulenza, è la seguente: l’immobile è libero?

L’idea di comprare una casa occupata per molti è motivo di preoccupazione in quanto non sanno se e quando l’esecutato lascerà l’immobile e, di conseguenza, non sanno se potranno andare ad abitarci in tempi celeri.

A questo proposito risulta fondamentale capire lo stato di occupazione dell’immobile che andremo ad acquistare in asta. In questo articolo cercheremo quindi di fare chiarezza.

Lo stato di occupazione può essere libero o occupato.

Quando l’immobile risulta libero il gioco è fatto. Dopo aver aggiudicato l’immobile, al momento del Decreto di Trasferimento, si entra direttamente in possesso dello stesso. Il che vuol dire che possiamo trasferirci nella nostra nuova casa senza nessun tipo di impedimento.

Quando l’immobile risulta occupato le cose si fanno un po’ più complicate perché quest’ultimo si divide in tre categorie:

  • Occupato dal debitore
  • Occupato con titolo opponibile
  • Occupato senza titolo

Quando l’immobile risulta occupato dal debitore, come si può intuire, significa che fino a quando l’asta non viene aggiudicata, la proprietà resta al debitore.

Il debitore rimane quindi nell’immobile fino al Decreto di Trasferimento, dopodichè sarà costretto ad abbandonarlo, lasciando posto al nuovo proprietario, l’aggiudicatario.

Ma il debitore non è l’unica figura che può occupare un immobile pignorato. Può essere infatti che vi sia stato stipulato un contratto di affitto a terzi.

Se l’immobile risulta occupato con titolo opponibile,ovvero quando viene stipulato un contratto di affitto PRIMA del pignoramento e regolarmente registrato presso l’agenzia dell’entrate, l’aggiudicatario subentra al vecchio proprietario nel contratto di locazione che continua, alle medesime condizioni, fino alla sua naturale scadenza. Sarà quindi il nuovo proprietario a riscuotere la somma dell’affitto.

Quando invece l’immobile risulta occupato senza titolo, ovvero quando il contratto di affitto viene stipulato DOPO la data del pignoramento, la legge tutela l’aggiudicatario dell’immobile. Questo perché, nonostante il bene rimanga nella materiale disponibilità del debitore, gli viene sottratto giuridicamente in quanto privo di validità.

Trovate queste e moltissime altre informazioni nel mio libro Aste&Investimenti, Manuale di investimenti immobiliari.

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Valerio Pisano

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