In questo articolo andremo a fare chiarezza su un argomento che lascia sempre un po’ perplessi ovvero i Debiti Condominiali dell’appartamento che viene posto in vendita in un’asta giudiziaria.
Per capire chi deve pagare i debiti condominiali in caso di acquisto di casa all’asta occorre innanzitutto dire che la legge stabilisce, a prescindere dal fatto che l’appartamento in condominio sia stato acquistato all’asta oppure no, che chi subentra nei diritti di esso, è obbligato con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso al momento dell’acquisto, e a quello precedente.
Nel caso specifico dell’acquisto di una casa all’asta, il nuovo acquirente sarà tenuto (insieme al debitore che subisce la vendita del proprio appartamento) a pagare per intero tutto il debito condominiale. Si potrà rivalere appunto anche sul vecchio proprietario ma, avendo già perso la casa, sarà difficile che riesca a coprire i debiti.
E’ importante, pertanto, verificare attentamente che nella perizia sia indicata l’esistenza dei debiti condominiali o il riferimento ad essi.
Ma come si stabilisce il momento in cui nasce l’obbligo di pagare i debiti condominiali?
Su questo punto però esiste un contrasto tra diverse dottrine.
La Cassazione, infatti, ha escluso che le delibere dell’assemblea che, anno dopo anno, approvano i rendiconti, costituiscano un nuovo fatto costitutivo del credito verso i singoli condomini, cioè non trasformano un debito, nato cinque o dieci anni fa, in un debito attuale – come stabilì invece la Corte di Appello di Genova -.
Questo contrasto di orientamenti – ovvero sulla possibilità per l’amministratore di rendere attuale un debito relativo ad anni lontani obbligando al pagamento di questo debito l’acquirente di un immobile permane però nella Giurisprudenza.
Nel caso in cui l’amministratore per privacy non fornisca notizie, basterà calcolare il prezzo medio di condominio mensile per la zona e moltiplicarlo per i mesi imputati ad anno in corso e anno precedente dalla firma del decreto.
Spesso consigliamo ai nostri clienti di saldare a ridosso del 120esimo giorno in modo da far scalare il decreto di trasferimento al nuovo anno evitando di pagare alcuni mesi.
Es. se il decreto firmato dal giudice dell’esecuzione arrivasse a dicembre 2020 bisognerebbe pagare tutto il 2019 e tutto il 2020. Se arrivasse a gennaio 2021 bisognerebbe pagare un mese del 2021 e tutto il 2020. Risparmiando non poco!
Riassumendo possiamo dire che la cosa più importante,quando calcoliamo le spese da affrontare, scegliendo di comprare un immobile all’asta, è quello di approfondire più possibile, tramite l’amministratore di condominio, eventuali debiti.
