Nel web sentiamo spesso parlare di Pre Asta o saldo e Stralcio, ma pochi sono quelli che trattano questo tema in modo approfondito. In questo articolo cercheremo di fare chiarezza.
Una delle domande che mi vengono poste con più frequenza è: posso comprare la casa in pre asta in modo tale di avere la sicurezza di aggiudicare al prezzo di partenza?
Effettivamente, i prezzi degli immobili in asta sono allettanti ma raramente aggiudichiamo al prezzo che vediamo sugli annunci come offerta minima o base d’asta.
Ma come mai? Semplice. Perché in asta non si è mai da soli (o quasi mai) e quando ci sono altri competitor si parte con i rilanci. Vien da sé quindi che, se l’immobile è particolarmente appetibile, il prezzo può salire anche di molto, vista la volontà di ogni partecipante di aggiudicare “ad ogni costo”.
Acquistando in pre asta questo problema non c’è perché, appunto, l’asta non si terrà.
Ma tutte le case possono essere acquistate con il famoso Saldo e Stralcio?
In linea di massima si ma affinché si possa procedere con questa trattativa è necessario contattare ogni creditore procedente del bene pignorato e riuscire a trovare un accordo tra tutte le parti, al fine di azzerare i debiti di chi sta per perdere la casa
Se anche una delle parti non dovesse essere d’accordo, non si potrà procedere.
C’è da dire che è molto raro non trovare un accordo, in quanto i primi a beneficiare del Saldo e Stralcio sono proprio i creditori in quanto le incognite legate alle aste costituiscono un grande rischio anche per loro. Si, perchè se la casa pignorata viene venduta all’asta ad un prezzo molto basso, di conseguenza, anche loro dovranno fare i conti con l’eventualità di non rivedere più buona parte dei loro soldi.
Come si procede quindi per acquistare un immobile in pre asta?
La prima cosa da fare, dopo aver individuato l’immobile di nostro interesse, è trattare con l’esecutato per farsi dare la delega.
Lui svolge un ruolo fondamentale insieme al nostro consulente, tant’è che senza la sua firma lavoreremmo a vuoto. Questo è il passaggio più delicato da seguire, riuscire a convincerlo che con quella firma si libererà dai debiti per sempre.
Una volta ottenuta la firma dobbiamo andare a trattare con ogni singolo creditore, e se anche uno soltanto non si accorda e non rinuncia all’esecuzione, non si potrà procedere.
Noi iniziamo sempre dal creditore procedente che per il 90% delle volte è la banca con la sua ipoteca di primo grado derivante dalla concessione del mutuo ipotecario. Per fare una proposta che venga presa in considerazione dobbiamo capire a quanto ammonta il debito e quindi avanzare una vera e propria offerta e fissare udienza con il Giudice.
Per fare questo ci serve il Legale, che da noi a studio è sempre a completa disposizione per tutti i nostri clienti.
Fondamentale la presenza di un Notaio smart disponibile a venire in Tribunale anche con il rischio di dover attendere delle ore prima dell’udienza.
Nel momento in cui siamo tutti presenti, il Notaio stipula atto di acquisto e, qualora servisse, anche di mutuo. Infine, attende il Giudice che dichiara estinta la procedura poiché i creditori sono stati tutti soddisfatti. Da questo momento possiamo quindi procedere con l’acquisto dell’immobile in Pre Asta, senza avere ilpensiero di dover competere con altri offerenti e con la consapevolezza di aver aiutato il debitore a risolvere i suoi problemi
