Nelle nostre Case History abbiamo parlato spesso dei cambi di destinazione d’uso da locale commerciale ad abitazione civile, tema che abbiamo già spiegato in modo dettagliato in questo articolo.
I più attenti avranno notato però che spesso, in concomitanza (e non) dei cambi di destinazione d’uso, abbiamo menzionato svariate volte anche un’altra procedura che spesso ci ritroviamo ad eseguire: il frazionamento immobiliare. In questo articolo approfondiremo proprio questo argomento.
Iniziamo col dire che in questo periodo la grande metratura a livello di investimento non conviene in quanto non ha una grande redditività.
Spesso quindi, facciamo comprare ai nostri clienti un appartamento di grande metratura e lo dividiamo, laddove ci sia consentito, a seconda della metratura minima consentita. Su Roma nei Munipici in cui noi operiamo maggiormente, la metratura minima consentita per il frazionamento è di 45 mq (commerciali).
In base alla tipologia di appartamento che va di più in una determinata zona, sceglieremo poi se trasformarlo in un bilocale o in un trilocale. Quindi a seconda della metratura più o meno grande ci ritroveremo con due/tre (o più) unità immobiliari nuove.
Possiamo fare la stessa identica cosa con un locale commerciale. Quindi compriamo il locale, facciamo il cambio di destinazione d’uso da locale commerciale ad abitazione dopodiché ci occuperemo del frazionamento, andando così ad erigere una doppia operazione.
A prescindere dalla sua natura, dal punto di vista urbanistico il bene che andremo a frazionare deve essere perfettamente in regola, altrimenti non sarà possibile proseguire con questa procedura.
Un altro problema può insorgere a livello condominiale.
Alcuni regolamenti condominiali infatti prevedono espressamente che non si possano fare frazionamenti all’interno degli appartamenti. A questo punto il discorso frazionamento decade o meglio, può sussistere ma agendo in modo tale da non dover aprire nuove porte. Possiamo quindi mantenere la porta di ingresso e creare all’interno dell’appartamento altre due porte, dividendo così l’appartamento in più unità immobiliari.
Nel momento in cui andiamo a rivendere appartamenti frazionati in questo modo, possiamo trovare clienti contenti di avere il doppio ingresso, in quanto si sentono più sicuri, e altri invece che preferiscono non condividere con nessuno il pianerottolo che si viene a creare.
Se il tuo scopo è fare rent, (affittare) il frazionamento potrebbe essere la scelta migliore in quanto gli immobili di grandi metrature sono sempre penalizzati rispetto ai piccoli tagli. Nel momento in cui c’è crisi, infatti, il mattone si vende molto più velocemente quando si parli di tagli piccoli rispetto a quelli più grandi.
Se pensiamo che per frazionare servono almeno 100/110 mq, ovvero l’equivalente di un quadrilocale, il discorso è presto fatto.
Se con 100 mq si possono fare 700 €/mese, 50 mq verranno comunque affittati sui 500 €/mese, difficilmente si trovano affitti più bassi. Quindi oltre che a guadagnare di più su un appartamento piccolo, nel caso in cui ci dovessero essere problemi con l’inquilino che non paga, entrerebbero comunque 500 € regolari, diversificando così il rischio.
Dal punto di vista energetico, di spese e di gestione un appartamento grande è più impegnativo rispetto ad un bilocale/trilocale e, dato che oggigiorno poche famiglie hanno più di due figli e non necessitano di grandi spazi con molte stanze, prediligono, logicamente, appartamenti più piccoli. Così come le tante coppie che di figli non ne hanno e non hanno intenzione di averne.
Per investire bisogna sempre pensare alla richiesta a livello di mercato e in questo determinato periodo il frazionamento sembra essere una delle procedure più consone per poter speculare sugli immobili di grandi tagli, dato che possiamo ricavare appartamenti più piccoli che risultano essere i più richiesti.
L’operazione perfetta potrebbe essere questa:
Potresti farti seguire da noi, acquistare un immobile in asta, frazionarlo in due unità, rivenderne una (rientrando così in gran parte dell’investimento) e tenere l’altra a reddito avendo così un’entrata fissa ogni mese.
