Ora vi voglio raccontare di quanto sia importante la stima e la fiducia reciproca delle persone con le quali lavori e ti rapporti.
Conosco un architetto di nome Jacopo da molto tempo in quanto siamo cresciuti nella stessa zona e frequentato le stesse amicizie.
Come spesso succede, ci siamo persi di vista per rivederci dopo un bel po’ di tempo. Mi racconta un po’ di quello che è successo negli anni in cui non ci siamo visti e mi dice che ora è architetto e che lavora in un mobilificio di zona.
Mi confessa anche di essere sempre stato affascinato dagli investimenti immobiliari, e che ne ha anche già fatti alcuni.
Mi chiede di sottoporgli qualche acquisto in asta nella zona di Roma dove siamo cresciuti, Torre Angela poichè vuole comprarlo e poi metterlo a rendita.
Partecipiamo ad un paio di aste senza successo, poiché troppo affollate, e dopo un paio di mesi gli sottopongo all’attenzione un immobile a Torre Angela e precisamente in via Rocco Pozzi 54, un bilocale ad un piano rialzato di una palazzina di recente costruzione.
Mi accorgo, guardando bene le foto, che qualche anno prima lo stesso immobile lo avevo trattato e lo avevo anche locato.
Cerco tra i miei contatti il numero del proprietario e lo contatto per provare a chiuderla prima in Saldo e Stralcio, un metodo vantaggioso per tutti che vi spiegherò in un capitolo apposito.
Mi spiega che ha già provato a trattare con la banca tramite il suo avvocato ma nel frattempo si era inserita l’agenzia delle entrate con una somma vicina a 50.000 € e quindi la situazione si era complicata.
Facciamo un rapido summit con Jacopo e decidiamo di partecipare all’asta;offerta minima di 39.100 €.
Depositiamo l’offerta presso la sede designata dall’avviso di vendita e ci rechiamo il giorno seguente presso la sede di Roma degli ordini degli avvocati sita in Via Lucrezio Caro 63.
Arriviamo 30 minuti prima e vediamo parecchio movimento di persone.
La cosa non è molto buona in quanto ho consigliato a Jack(ormai siamo amici)di mettersi come limite massimo 50.000 € poiché in quella zona un appartamento simile si affitta tra 450,00 e 500,00 € mensili, essendo ben collegata con l’ospedale e con l’università di Tor Vergata, nonostante si trovi in una zona periferica.
Nel frattempo arriva l’ora designata e man mano che parliamo con le altre persone scopriamo che allo stesso orario, oltre la nostra asta, c’è un altro delegato che terrà un’asta per un’altra procedura molto appetibile in una zona molto ambita di Roma (Piazza Bologna).
Entriamo nella stanza destinata alla nostra vendita e notiamo che seduta in prima fila c’è già un’altra persona.
Diciamo al delegato che siamo per la procedura 524/2014 e ci comunica che può’ entrare solamente l’offerente. Io quindi rimango fuori.
Dopo circa 10 minuti si riapre la porta ed esce Jack con un sorriso a quattordicimila denti.
Avevamo aggiudicato ad offerta minima 39.100 €; la persona seduta dentro era l’avvocato del creditore procedente.
Lasciamo tutti i dati al delegato per completare il verbale di aggiudicazione e ci comunica che l’immobile è già stato liberato dal custode della procedura.
Nel giorni successivi si intensifica uno scambio di vedute con Jack sull’argomento e gli consiglio di prenderci un mutuo sopra e di tenersi la liquidità per altri investimenti.
Compiliamo istanza per le agevolazioni prima casa, lo mandiamo al delegato alla vendita e lo accompagno in una filiale Unicredit di mia conoscenza per fare la richiesta mutuo.
Nel giro di 60 giorni riusciamo ad avere la delibera bancaria e andiamo in stipula.
Mandiamo al delegato il saldo prezzo e gli consegniamo la copia del mutuo con la nota di iscrizione di modo che, nel momento in cui il giudice firma il decreto e effettua le cancellazioni, può anche iscrivere la nuova ipoteca di Unicredit.
Dopo circa 2 mesi dalla stipula del mutuo, e quindi a 4 mesi dall’aggiudicazione del bene, arriva la firma sul decreto da parte del giudice e ci consegnano le chiavi.
Andiamo subito a vedere l’immobile e lo troviamo in ottime condizioni ( meglio di come lo ricordavo io).
Jack tramite pec fa la richiesta per il cambio di residenza e inizia a fare qualche lavoretto per poi locare l’immobile.
Dopo un mese circa Jack mi dice che l’immobile è pronto per la locazione e vado a vederlo per decidere insieme come immobiliarlo.
Qui mi viene un lampo di genio. “Ma se invece di locarlo, lo vendessimo?” A conti fatti ha pagato l’immobile con tutte le spese annesse circa 50.000 € ma la cosa fondamentale è che i 39.100 € dell’aggiudicazione sono stati concessi da banca Unicredit sotto forma di Mutuo ipotecario.
Io essendo molto esperto della zona, avendoci lavorato per anni con l’agenzia immobiliare, dico a Jack che possiamo metterlo in vendita a 69.000 € e che senza grossi problemi può ricavarci almeno 65.000 €.
Per essere un primo investimento e soprattutto avendo messo un mutuo,investendo solamente 10.000 € per le spese, decidiamo che è un’operazione da valutare.
Decidiamo di procedere con entrambi gli annunci in pubblicità sia quello della locazione ad € 500,00 che quello di vendita ad € 69.000.
Ora molti si chiederanno: ma come faremo in caso di vendita con il fatto dell’acquisto usufruendo delle agevolazioni prima casa?
Beh la legge dice che l’immobile acquisito con le agevolazioni prima casa non può essere alienato prima di 5 anni. Altrimenti va versata la differenza tra il 2% pagato come prima casa e il 9% per chi non avesse diritto alle agevolazioni prima casa, più il 30% di sanzioni e gli interessi.
In sostanza se avessi dovuto pagare 2.000 € come prima casa e pagare 9000 € per l’immobile, avrei dovuto versare i 7.000 € di differenza più il 30% di sanzione che sarà di € 2.100, più interessi.
Poi visto che sarà un acquisto considerato speculativo sulla plusvalenza dovremmo pagare il 20%(oggi 26%).
Ma allora che investimento è?
Ti starai chiedendo. Bene, ora ti spiego come puoi fare per far in modo di non pagare tutto ciò.
Cominciamo dalla vendita prima dei 5 anni.
Se riacquisti un immobile da adibire a prima casa entro un anno dalla vendita, non dovrai pagare questa differenza. A questo punto rimarrebbe solamente da pagare la plusvalenza!!!
A meno che… tu non abbia trasferito la residenza e abbia tenuto la residenza dentro il bene per più del 50% dei giorni in cui hai avuto la proprietà.
Faccio un esempio pratico.
Acquisto del bene con data 1 febbraio 2020
Vendita del bene 31 ottobre 2020
Dobbiamo calcolare i giorni in cui abbiamo avuto intestato il bene:
29 febbraio
31 marzo
30 aprile
31 maggio
30 giugno
31 luglio
31 agosto
30 settembre
31 ottobre
274 giorni totali di proprietà del bene, la metà dei giorni sarebbero 137, quindi basta aver avuto la residenza dentro l’immobile per 138 giorni dall’acquisto alla vendita e possiamo non pagare la plusvalenza.
Dopo questa doverosa premessa torniamo all’investimento del nostro amico Architetto Jack.
Iniziamo le visite e capiamo da subito che l’immobile piace molto, sia per la posizione in cui si trova, sia perché di recente costruzione, quindi molto ambito dalle giovani coppie.
Dopo circa 3 mesi di appuntamenti facciamo una visita con una ragazza che per motivi lavorativi deve essere trasferita da L’Aquila a Roma.
Si innamora dell’appartamento, ci si accorda sul prezzo e chiudiamo la trattativa a 63.500 €
Guadagno netto, avendo pagato 6 rate di mutuo, di € 12.000.
Se rapportiamo il guadagno con l’investimento di € 51.000 abbiamo un guadagno del 23% netto.
Non male per essere passati solamente 8 mesi dall’acquisto, ma se analizziamo bene i conti e se pensiamo che il nostro amico Jack ha investito di sua tasca solamente 12.000 avendo pagato anche 6 rate di mutuo la cosa diventa magica…
In 6 mesi il suo capitale investito si è praticamente raddoppiato. 100% di guadagno netto.
Ora Jack deve riacquistare un immobile da adibire a prima casa ma, capendo che è questo ciò che gli piace fare, cominciamo a intensificare i nostri rapporti collaborativi e stringiamo una vera e propria amicizia.
Oltretutto, stanco di lavorare sabato e domenica nel mobilificio e di non dedicare molto tempo a figlia e moglie, mi fa un’offerta..una di quelle che non si possono proprio rifiutare!!
Mi propone di proseguire insieme il discorso investimenti comprando immobili per rivenderli al 50% e di cominciare a costruire insieme anche qualcosa di più di una semplice collaborazione.
Io da tempo volevo sviluppare il lavoro su altri tribunali e gli parlo di questo progetto, siamo entrambi molto giovani e entusiasti di fare ciò che ci piace e decidiamo di aprire insieme il secondo ufficio che si occuperà del Tribunale di Tivoli, e di seguire anche altri Tribunali, per ora da remoto facendo le consulenze con GoToMeeting.
A distanza di 1 anno da quando siamo partiti con l’apertura della sede di Tivoli, iniziamo ad avere discreti risultati economici, ma anche e soprattutto una grande soddisfazione personale, con diverse aggiudicazioni.
Quindi l’Architetto Jack da cliente diventò socio, sia in Aste&Investimenti, che negli investimenti personali di compravendita immobili.
