Spesso ci troviamo di fronte a perizie e avvisi di vendita che indicano la presenza di un contratto di affitto opponibile alla procedura, registrato prima del pignoramento dell’immobile. Tuttavia, vi è una particolarità quando l’intero canone è stato già versato al momento della stipula del contratto. Questa è una forma evidente di tutela per l’esecutato o il vecchio proprietario dell’immobile, poiché è improbabile che qualcuno acquisti un immobile locato con un contratto opponibile se l’intero canone è già stato pagato. Il nostro obiettivo è capire se vi sia stata effettivamente una transazione delle somme, e spesso riusciamo a farlo verificando tali informazioni.
Per ottenere una conferma sulla transazione dei fondi, possiamo richiedere un riscontro specifico.
Ad esempio, se l’immobile in affitto ha un contratto mensile di 1000 euro per 12 mesi, il totale ammonta a 12.000 euro.
Dovremmo cercare un riscontro che dimostri che questa somma sia stata effettivamente versata, il che implicherebbe che il canone per i nove anni di contratto è stato interamente pagato. Se riusciamo a trovare una transazione che confermi ciò, significa che stiamo acquistando un immobile locato, sapendo che non riceveremo il canone per tutto quel periodo.
Tuttavia, se non riusciamo a trovare alcuna prova di transazione, abbiamo la possibilità di opporci tramite il giudice dell’esecuzione e tentare di avviare una procedura di sfratto per simulazione del contratto.
