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Comprare casa all’asta comporta dei rischi?

Valerio Pisano

Valerio Pisano

Ideatore e fondatore del metodo Aste&Investimenti

I rischi in cui possiamo incorrere con l’acquisto di un immobile in asta e quindi in esecuzione immobiliare, sono molteplici.

Il più frequente riguarda la parte urbanistica del bene. Nel senso che si rischia di comprare immobili abusivi quindi è fondamentale far controllare la documentazione ad un esperto di urbanistica, di condoni e di tutto ciò che concerne il discorso catastale del bene.

Il Tribunale, infatti, non garantisce la parte urbanistica del bene quindi nel momento in cui partecipiamo, dobbiamo firmare un documento in cui dichiariamo di aver tenuto conto della relazione di stima del bene, quindi della CTU. Una volta dichiarato questo, significa che ci assumiamo i rischi di ciò che stiamo comprando perché sì, il Tribunale può venderci un immobile completamente abusivo o con delle difformità più o meno sanabilie, ed è legittimato a farlo.  

Comprando a libero mercato invece questo problema non lo abbiamo, sia che si tratti di una trattativa tra privati o di una trattativa tramite agenzia immobiliare. In questi casi infatti, è il Notatio il “controllore finale” e non stipulerà un atto se ci sono degli abusi o, quanto meno, deve comunicare alle parti quali sono i problemi urbanistici dell’immobile.

Un altro grande rischio in cui possiamo incorrere nelle aste è che non sempre l’immobile viene venduto al suo 100% ma può capitare che all’asta vi sia solo una parte dell’immobile.

Facciamo un esempio pratico; se io sono ereditario di una successione e ho una quota per 1/3 ed il problema non lo ho sull’immobile, ma per multe non pagate, l’agenzia delle entrate che pignora il mio bene si rifarà solo sulla mia quota in quanto il debitore sono solo io. Quindi in questo caso, verrebbe messa all’asta la quota per 1/3 e non per l’intera proprietà. Quindi bisogna stare attenti che stiamo comprando un immobile al 100% e non solo una quota.

L’occupazione è un altro dei rischi a cui possiamo andare incontro. Se, per esempio, l’immobile che vogliamo comprare è occupato con titolo, dove sopra c’è una sentenza di attribuzione della casa coniugale, ci ritroveremmo con una casa occupata. Questo perché se i due coniugi hanno fatto la separazione dei beni e uno dei due rimane indebitato, il Giudice della separazione darà l’immobile al coniuge libero da debiti. Ciò vuol dire che io compro il bene ma sopra ci sarà una domanda di assegnazione. Le persone presenti quindi rimarranno, a meno che poi non si faccia con loro,  un accordo extragiudiziale.

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Valerio Pisano

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