In passato avevamo nette e divise due parole che sentivamo spesso; abitabilità, con riferimento agli appartamenti e agibilità, con riferimento ai locali.
Oggi invece la normativa urbanistica prevede un’unica parola, sia che si tratti di appartamenti, sia che si tratti di locali: agibilità.
Questo discorso riguarda prettamente le nuove costruzioni, quindi in città come Roma o Milano, che hanno subito anche tre condoni, molti immobili ancora non hanno il titolo di agibilità.
Il Codice Civile esplicita che questi tipi di immobili non sono alienabili. Quindi se compriamo a libero mercato dobbiamo tutelare il venditore da probabile rivalsa dell’acquirente dove, nel momento in cui compila l’offerta, dichiara di sapere che il bene non ha agibilità o non ha abitabilità.
L’asta è molto particolare perché il Tribunale può venderci l’immobile senza agibilità e senza abitabilità. Nel momento in cui sottoscriviamo l’offerta di acquisto, che sia telematica o cartacea, dobbiamo infatti dichiarare che abbiamo tenuto conto della relazione di stima, della CTU, della perizia del bene, pena l’inefficacia dell’offerta.
Cosa molto importante ed ancora più grave è che il Tribunale può venderci un immobile completamente abusivo, cioè un immobile a cui è stato rigettato il condono.
Se dovessimo comprare ora un immobile a cui era stato rigettato il condono del 2004, con il quale si poteva fare un cambio destinazione d’uso da locale commerciale a un abitativo, dovremmo ripristinare l’immobile e farlo tornare a locale commerciale, in quanto abusivo. Ebbene, il Tribunale può tranquillamente venderci un immobile del genere, in quanto noi abbiamo dichiarato, al momento dell’offerta, di aver tenuto conto della relazione di stima e quindi della perizia.
Per questo, noi a studio abbiamo un architetto attento alla verifica delle perizie e che fornisce a tutti i nostri clienti una disamina completa dell’immobile, sia per quanto riguarda l’agibilità sia per quanto riguarda gli abusi.
